Przeskocz do treści

Nieruchomości a usługi Notariusza.

Opublikowano

KSIĘGA WIECZYSTA - TO DOWÓD OSOBISTY DLA NIERUCHOMOŚCI

I.    DZIAŁY KSIĘGI:

  • Dział I-0 – opis nieruchomości, numer działki, położenie, numer lokalu, opis izb / pomieszczeń
  • Dział I-Sp – uprawnienia związane z nieruchomością, np. ustanowione na jej rzecz służebności przejazdu, dla lokali wpisany jest udział w częściach wspólnych gruntu i budynku
  • Dział II – wpis własności lub użytkownika wieczystego,
  • Dział III – wpis ograniczonych praw rzeczowych – służebności, użytkowanie, wpis sposobu korzystania (quoad usum), wpis o wszczętych egzekucjach, wpis roszczenia o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej
  • Dział IV – hipoteka, roszczenie o przeniesienie hipoteki

II.    Są sytuacje gdy nie ma księgi wieczystej.

  • Spółdzielcze własnościowe prawo bez księgi wieczystej – to zaświadczenie ze spółdzielni aktualne.
  • Nieruchomość gruntowa niehipotekowana, wówczas wymagane jest: postanowienie sądu o zasiedzeniu, akt własności ziemi – dla bezpieczeństwa właściciel musi założyć księgę wieczystą.

III.    Rękojmia księgi – treść księgi wieczystej chroni nabywcę, tzn. przyjmuje się, że jest tak jak w księdze choćby w rzeczywistości było inaczej,

Uwaga!

BRAK RĘKOJMI JAK:

  • w księdze wieczystej jest wzmianka (jakiś wpis jeszcze nierozpoznany przez sąd),
  • nabywca wie, że w księdze jest błąd lub z łatwością mógł się przekonać,
  • w księdze wieczystej wpisane jest ostrzeżenie,
  • w księdze wieczystej wpisana jest egzekucja,
  • są prowadzone przynajmniej dwie księgi wieczyste dla tej samej nieruchomości.

UWAGA: NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA – LOKAL

Lokal nie wisi w powietrzu, poza zbadaniem księgi wieczystej dla lokalu należy zbadać księgę wieczystą dla nieruchomości wspólnej (części wspólne gruntu i budynku). Zapisana jest w dziale I-Sp księgi lokalowej.
Przy zakładaniu księgi wieczystej (tylko gdy zbywa deweloper, miasto lub spółdzielnia) dla lokalu należy dopilnować, by odłączać go z księgi macierzystej bez obciążeń (bez hipotek i innych obciążeń). Gdy strony umowy o to nie zadbały, to lokal jest obciążony tym co obciążało księgę gruntową.

DOKUMENTY

I.    LOKAL / MIESZKANIE

UMOWA SPRZEDAŻY LOKALU MIESZKALNEGO LUB SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU Z KSIĘGĄ WIECZYSTĄ

  • dowody osobiste lub paszporty sprzedających i kupujących,
  • podstawa nabycia (wypis aktu notarialnego – np. umowy sprzedaży czy darowizny, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub umowa ze spółdzielnią),
  • numer księgi wieczystej nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  • w przypadku, gdy zbywana nieruchomość została nabyta:
    • przed 01.01.2007  roku w drodze spadku lub zasiedzenia, albo
    • po 01.01.2007 roku w drodze darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, spadku, zasiedzenia,
      niezbędne jest  zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie jest zwolnione od podatku lub że należny podatek został zapłacony, bądź też że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia albo pisemna zgoda naczelnika urzędu skarbowego na zbycie praw do spadku albo zbycie rzeczy lub praw majątkowych uzyskanych tytułem określonym w art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn,
  • przy rozdzielności majątkowej małżeńskiej – umowa majątkowa małżeńska,
  • zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wydane przez zarządcę, Spółdzielnię,
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych w sprzedawanym lokalu,
  • wskazanie ceny, sposobu zapłaty, numeru konta sprzedających oraz terminu wydania przedmiotu umowy.

UMOWA SPRZEDAŻY SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ,

poza powyższymi nadto:

  • zaświadczenie ze spółdzielni, z którego wynika, że sprzedającym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • gdy w akcie ma być zawarty wniosek o założenie księgi wieczystej zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową do założenia księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów dla działki na której posadowiony jest budynek,

II UMOWA SPRZEDAŻY DZIAŁKI – NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

  • dowody osobiste lub paszporty sprzedających i kupujących,
  • podstawa nabycia (wypis aktu notarialnego – np. umowy sprzedaży czy darowizny, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia),
  • numer księgi wieczystej nieruchomości,
  • wypis / wypis i wyrys z rejestru gruntów
    • wypis jak przechodzi cała nieruchomość,
    • wypis i wyrys jak odłącza się jakąś działkę (nie idzie cała księga)
  • w przypadku, gdy zbywana nieruchomość została nabyta:
    • przed 01.01.2007  roku w drodze spadku lub zasiedzenia roku, albo
    • po 01.01.2007 roku w drodze darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, spadku, zasiedzenia,
      niezbędne jest  zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie jest zwolnione od podatku lub że należny podatek został zapłacony, bądź też że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia albo pisemna zgoda naczelnika urzędu skarbowego na zbycie praw do spadku albo zbycie rzeczy lub praw majątkowych uzyskanych tytułem określonym w art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn,
  • zaświadczenie o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego  / wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku lub decyzja o warunkach zabudowy,
  • zaświadczenie z Urzędu Gminy / Miasta czy nieruchomość nie jest objęta uchwałą o rewitalizacji,
  • zaświadczenie Starosty czy nieruchomość nie jest objęta planem uproszczonym lasu,
  • przy rozdzielności majątkowej małżeńskiej – umowa majątkowa małżeńska,
  • przy podziale nieruchomości: mapa z projektem podziału nieruchomości i ostateczna decyzja wójta/burmistrza/prezydenta miasta zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych działki oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na wszystkie działki powstałe z podziału,
  • wskazanie ceny, sposobu zapłaty, numeru konta sprzedających oraz terminu wydania przedmiotu umowy,
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych.

PODSUMOWANIE – JAKIE DOKUMENTY:

1.    DLA LOKALU:

  • nr KW, dane stron, informacje o umowie,
  • podstawa nabycia,
  • zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wydane przez zarządcę / Spółdzielnię

2.    DLA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ:

  • nr KW,
  • podstawa nabycia,
  • wypis z rejestru,
  • zaświadczenie, że nie jest objęta planem urządzenia lasu,
  • zaświadczenie o przeznaczeniu w planie i o braku uchwały o rewitalizacji

SKĄD DOKUMENTY

DOKUMENTY WYDAJĄ:

  • dla Miasta Poznań Urząd Miasta, plac Kolegiacki 17, hol lub Kancelaria Wydziału Urbanistyki i Architektury, III piętro, pok. 339.
  • zaświadczenie o przeznaczeniu w planie i o rewitalizacji:
    • Gmina położenia nieruchomości,
  • wypis / wypis i wyrys:
    • Starostwo Powiatowe, dla powiatu poznańskiego Starostwo Powiatowe, Jackowskiego, pokój 216,
    • dla Miasta Poznań -  Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ, ul. Gronowa 20, sala obsługi klientów
  • informacja o lasach:
    • Starostwo Powiatowe,  dla powiatu poznańskiego Starostwo Powiatowe, Jackowskiego, Wydział Ochrony Środowiska, Rolnictwa i Leśnictwa pokój 002 i 204,
    • dla Miasta Poznań Zakład Lasów Poznańskich, ul. Ku Dębinie 2,  61-492 Poznań (uwaga – brak kasy w budynku).

PIERWOKUP

(popularne pierwokupy)

  • LAS
    • Jeśli w ewidencji gruntów las, lub w planie tereny pod zalesienie albo wydano decyzję o urządzeniu lasu to Skarbowi Państwa – Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu.
  • Nabyte uprzednio od skarbu Państwa lub gminy:
    Jeśli nieruchomość jest niezabudowana, to gminie lub skarbowi państwa przysługuje prawo pierwokupu.
  • Prawo użytkowania wieczystego niezabudowane.
    Prawo pierwokupu przysługuje gminie, obojętnie od kogo nabyte.
  • Pierwokupu w strefie rewitalizacji
    • jeśli gmina podjęła stosowną uchwałę o wyznaczeniu strefy rewitalizacji,
    • Jeśli określiła prawo pierwokupu w strefie rewitalizacji.
  • Pierwokup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:
    • jeśli sprzedawany jest udział w ww. prawie, pozostałym uprawnionym przysługuje ustawowe prawa pierwokupu.

NIERUCHOMOŚCI ROLNE

  • Nieruchomość rolna to taka jak:
    • oznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego jako rolna,
    • oznaczona w ewidencji gruntów jako rola.
  • Ograniczenia nie dotyczą:
    • działek rolnych o powierzchni mniejszej niż 3 000 m2,
    • działek rolnych o powierzchni mniejszej lub równej 5 000 m2, jeśli do dnia 30.04.2016 były zabudowane budynkiem mieszkalnym,
    • nieruchomości, na które do dnia 30.04.2016 zostały wydane warunki zabudowy na inne cel niż rolny (ale na całość).
  • Inne dotyczące nieruchomości rolnych:
    • kto może nabyć bez zgody – co do zasady rolnik indywidualny,
    • zgodę na nabycie lub zbycie wydaje dyrektor ANR,
    • inne możliwości przekwalifikowania gruntu na cel nierolny.

TAJEMNICA NOTARIALNA

Notariusz zachowuje w tajemnicy okoliczności sprawy, o których powziął wiadomość ze względu na wykonywane czynności notarialne.
Notariusz ma obowiązek dbać o interesy obu stron, wyjaśnić, uświadomić i wskazać możliwości. Nie dokonuje jednak wyboru za klienta.

 

Więcej szczegółów znajdziesz na: www.notariuszrataje.pl